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「変わらないもの」を優先する物件選び


最近は、投資家様から「良い物件が見つからない」という声をよく聞きます。
長く不動産投資をされている投資家様は、一時期からみて価格が上がってきていると感じている方も少なくないのでなはいかと思います。

良い物件=利回りの良い物件?

利回りを優先して物件選びをするケースが非常に多いのではないかと思いますが、多くの投資家様は、さまざまな面から物件を検討しています。

しかし全ての要件を満たす物件を探していたら、いつになっても購入することはできませんので、何を優先すべきかを考える必要があります。優先順位は不動産投資のスタンスや出口戦略によっても変わってきますが、基本的に不動産投資は長期にわたる投資となりますので、長期的な観点を持つことも大事なのです。

その一つが、『変わらないもの 』 を優先するという考え方です。
『変えられないもの』といえるかも知れません。

長い賃貸経営の中では、さまざまな要素に変化が起こってくる可能性があります。例えば、家賃や利回りは経済情勢などに影響を受けて変わってくることもありますし、学校や大きな工場など特定の施設に依存した賃貸環境だと、移転や廃止などで大きく賃貸需要が変わってくることも考えられます。

『変わらないもの』『変えられないもの』 とは?

その筆頭が、「立地」「交通アクセス」です。
札幌市内の鉄路は延伸の可能性はあっても廃止になることはまずないでしょう。中央区を走る、市電(路面電車)は一時廃止の議論もありましたが、今では恒久的な交通機関として路線のループ化も行われました。

札幌の市街地の多くは、地下鉄などの交通機関の沿線、駅を中心に形成されています。主要駅の周辺には賃貸需要を生み出す要素が一つだけでなく、いくつも存在し、重なりあっています。将来的に、たとえ、そのうち一つが失われたとしても、賃貸需要が極端に少なくなりずらいといえます。

区分マンションですと、「専有面積」も変えられないものです。
内装や設備は古くなれば、更新やグレードアップをすることができますが、広さはそうはゆきません。

バブル期に建築されたワンルームクラスのマンションで特に地価が高騰していた都心部の物件は、専有面積が15~20㎡とやや狭く、浴室とトイレが一体型のビジネスホテルのような「3点式ユニットバス」が主流です。一方、現在は浴室とトイレが分かれており、専有面積も20~25㎡と広めの設計です。

今だけではなく、将来にわたり安定して家賃収入を得られる物件でなければなりません。10年後、20年後をイメージした物件選びも大事になるのではないかと思います。


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